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王军:中国经济终将摆脱对房地产的依赖
发表于:2019-11-21 14:03 分享至:

腾讯财经《灼见》特约作者 王军(中原银行首席经济学家,中国国际经济交流中心学术委员会委员)

当前,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期,特别是房地产开发投资增长平稳,房价平均涨幅小幅上升,房地产调控政策继续升级。

尽管中国经济现时整体表现尚可,但稳中有变,中国经济依然非常依赖房地产投资。前8个月,在总需求整体偏弱,特别是投资增速趋势性下行的同时,房地产投资一枝独秀,全国房地产开发投资增速从去年底的7%已上升到10.1%,已持续四个月维持两位数的高速增长。今年以来如果没有房地产价格高企,整体投资及民间投资增速将以更快速度回落。当然,这是亦喜亦忧的事情。如果未来依旧依靠房地产投资来稳增长,转型就难以实现。

房地产市场泡沫即将破裂吗?中国经济能够承受泡沫的破灭吗?在密集调控措施下,各方分歧依然较大。笔者认为,房地产领域结构性泡沫仍存,风险亟需化解。房地产市场的健康平稳发展对降低金融乃至全局风险至关重要,对于打赢以防范化解重大风险为首的三大攻坚战至关重要。而当前房地产市场和价格正处于一个十分敏感和关键的阶段。房地产价格大幅波动,无论是房价过快上涨,还是未来可能发生的房价显著下行,都会产生不利影响,与中央所倡导的高质量发展要求背道而驰。

过去两年的去库存过程中,我们的住房销售和住宅价格在创纪录的同时,居民部门购房加杠杆也在加快,使其整体的杠杆率快速攀升至历史新高,银行贷款中商业性房地产贷款余额几乎占到三成左右。也就是说,我们是通过涨价在去库存,通过加杠杆在去库存。从简单的逻辑看,高杠杆必然挤压居民消费。居民为提前实现美好生活,大胆负债购房后,花在住房上的投资(消费)必然会对日常消费产生挤出效应,被迫采取“节衣缩食”,造成所谓“消费降级”。中国政府有很成熟的跟企业不良债务打交道的经验,但没有和居民部门大面积贷款违约打交道的经验。因此,加杠杆已不可持续,清算不可避免,必须加以合理管控。

2018年供给侧改革的三大任务之一是“降”,大力降低实体经济成本,其中重要的一环是用地、用房成本。房地产价格高企,直接通过房价、地价导致经营成本上升,而且通过房租价格、住房综合成本等上涨引发人工费用上升,间接导致企业经营成本上升。房地产价格及房租价格持续上涨,使得通胀预期也随之而升温。因此,解决房地产价格高企问题将有助于从宏观上促进降成本。

作为六稳之一的“稳预期”,不仅仅是指经济预期,如房价预期,工资预期,通胀预期,更是包含各类复杂的社会预期:如社会心态是否稳定,人口流动是否顺畅,青年人的职业发展规划、生育规划是否正常,等等。近些年流行的所谓“房产兴邦,实业误国”的说法,显然房地产业已无可奈何地被污名化和妖魔化了,成为中国经济名副其实的“背锅侠”和“替罪羊”。这很不正常,却也不可避免,因为这是时代的产物,也是时代的局限。中国最强、最具竞争力的产业是房地产业,泡沫最大的产业是房地产业,影响社会心理波动最大的产业还是房地产业,这已经超越了一般产业所能具有的影响力。

中国经济对房地产的依赖已经太久、太深了。所谓转型,所谓高质量发展,其中重要的一个方面,就是要逐步摆脱对于房地产的过度依赖,寻找经济发展的新动能、新空间、新模式。长远来看,人口集聚的上升和人口自然增长率的下降,这两大趋势将使国内大部分城市的房价缺乏人口支撑。中国的房地产投资,将逐步步入存量时代和过剩时代,前期的过量投资,必然会减少未来的投资。预计从今年四季度或最晚明年开始,房地产开发投资增速将不断回落。

2017年初以来,作为房地产投资中一部分的建筑安装投资增速就一直在大幅下滑,今年前七个月同比下降4.1%;而另一部分土地购置费增速则一直在走高,同比增幅高达72%,这是推动房地产投资整体增长的主要力量。也就是说,开发商买地的热情相对较高,还在囤地以备新一轮的周期启动,而在开发环节则保持着谨慎的态度,观望为主。近几个月,土地市场流拍频现,流拍数量高达800多宗,全国土地市场加速降温。8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。随着流标流拍或逐步成为常态,土地拍卖价格料将出现明显回落,“地王”不再出现。这一方面预示着市场对于未来房价走势预期的变化,另一方面也意味着未来依靠房地产来维持经济运行的模式很难持续。土地市场的变局还将产生宏观上的重大影响,即流拍增多房地产投资下降经济下行。

考虑到房地产市场短期内在中国经济中举足轻重的定位,以及打赢三大攻坚战的现实政治需要,未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌的戏剧性局面。使各方合意的大概率表现可能是:整体平稳,但有结构性调整,市场分化在所难免。众所周知,中国高房价的根本原因,是政策抑制和行政扭曲下的供需空间错配,即“有需求的地方没供给,有供给的地方没需求”。依此逻辑,东部地区大都市圈过去人口的流动和土地的供应是不匹配的,人口在源源不断流入,但为了控制大城市规模,人为地减少土地供应。东北、中西部的三四线城市人口长期停滞甚至净流出,但为了发展中小城镇、区域均衡发展,则不适当地过度增加土地供应。人口流动是市场决定的,人往高处走、人随产业走,但土地供应是行政管制的。所以导致了我们的人地分离、供求错配,导致一二线城市房价过高,三四线的库存过高。因此,战略上仍然较为看好发展潜力较大的一二线中心城市,看淡缺乏产业支撑和人口流入的三四线城市。

从调控政策的角度观察,密集出台的政策或对中短期房地产价格和投资产生一定影响,但对不同类型城市影响有所分化。一、二线城市商品房住宅库存较低、需求整体不弱,市场供不应求,住宅价格增速整体趋于稳定,部分二线城市有所上涨;三线及以下城市或受调控政策边际影响较大,地产销售或加速降温、拖累全国销售,三线城市二手住宅价格趋稳,上涨势头得到抑制。此外,国开行棚改政策开始调整,未来货币化安置比例可能会降低。对房价而言,三四线房价上涨动力逐渐消解,投资上行空间同样较小,资金外溢,加之货币再度有限放水,一二线城市房价面临再次上涨的较大风险。

“租购并举”,核心在租,租赁房市场的不平衡不充分是房地产市场当前发展的明显短板。长期以来,房地产市场发展不平衡不充分,重销售轻租赁,已造成租赁市场先天不足。在未来新的住房制度中,租赁比购买更重要,先租后买也将成为受到鼓励的全新消费方式。住房租赁市场将会有更规范的引导,改善租赁市场发展滞后的局面。

从政策支持角度看,租赁市场将持续受益政策红利的释放。例如,在供地上,政策支持加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化租赁企业。金融方面,将允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs,CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)试点等。财政方面,税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)将逐步落地。法律方面,租购同权将在立法层面予以推进。从租赁市场的需求端分析,城镇化进程流动人口衍生大量租赁需求,低租售比挤压购买需求外溢至租赁市场,万亿规模的市场蓝海可期。再从供给端看,租赁房源供给不足,现有租赁市场亟待规范,对规范化品质化租房需求旺盛。预计未来随政策逐步落地,租赁市场将迎来快速发展,行业竞争将会加剧。

5.中国城镇化快速推动下的大规模增量房地产建设时代正在告一段落,增量时代的需求将逐步放缓

一方面,开发投资和新房增量趋缓;另一方面,二手房交易在越来越多的城市中占主导地位。北、上、广、深的二手房化程度在不断加深,并且有向全国化扩展的趋势。2017年有20个城市的二手房成交套数超过新房,且部分二线、三线城市的表现越来越突出。从户均套数指标看,中国已超过1向1.1逼近。而美、日户均套数在1.1-1.2之间时,基本处在供求大致平衡、增量房增长达到峰值的阶段。未来房地产的需求还将长期存在,只不过变成了重点要提升居住的品质。这与房地产市场定位的大逻辑是一致的,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,突出房地产的实用特性,逐步减少投机比重。

尽管中国国土面积巨大,但房地产开发商的数量仍然过多。很多开发商只是局限于很小的区域,甚至是县城。因此,在未来每年住宅需求总量稳定、行业逐渐步入平稳发展期的背景下,中国房地产市场的行业集中度将继续显著提升。鉴于未来中国房地产市场正在发生巨大的结构性变化和分化,三四线城市的房地产市场大概率可能会显著收缩。特别是,近几年来,在三四线城市货币化棚改和一二线城市严格限购政策的刺激下,如恒大、碧桂园、万科等全国性大开发商,也已下沉到县城,县域的竞争已然成为红海。所以我们看到,一方面是全国性大开发商的跑马圈地、大肆建城;另一方面,当地众多中小开发商却是经营困难,甚至破产跑路。

展望未来,一线房企增长空间巨大,未来市场占有率仍有望翻倍。一线公司凭借其销售、拿地、融资三方面的优势有望持续扩大市场份额,依然拥有巨大的提升空间;而很多三四线城市中小开发商由于资金链断裂或者严监管等其它问题,有可能出现较大面积的亏损或者破产倒闭。因此,中小型房企在这一轮洗牌中,应该把心态摆正,降低负债,谋求转型,专注特色化、专业化业务。

7.房地产业的转型将逐步展开,将从单纯的住宅开发向全产业链延伸,其附加价值和增值服务将有进一步提高

面对增量市场的愈加萎缩和增长动力的逐渐减弱,房企不得不谋划更多的出路。最近有包括万科在内的很多房地产公司纷纷更名,其背后反映了房地产市场正在出现深刻的转型,领先房企已经开始沿着产业链在进行延伸拓展,试图提供包括开发、物业管理、金融、服务等一揽子的多元化服务,而不仅仅只是集中在开发这一个环节。即便是开发环节,也要更加注重品质,提高效率,加强管理。如前所述,对于房地产的需求是始终客观存在的,并且在升级地发展,这是美好生活的一部分。围绕存量房地产拓展相关产业服务的空间越来越大,这是当前值得我们关注的一个新趋势。

8.随着人口向大中城市乃至大都市圈的流动和集中,房地产市场的区域集中度亦将有显著提高

支撑房地产市场长远发展的重要因素是人口的流动及背后产业的集聚,而且这种人口流向长期看是难以逆转的。从人口流动规律看,中小城市长期是缺乏需求支撑的,看似销售、价格、投资均火热的三四线市场只是短期的火爆,随着“棚改大潮”的褪去,或许将面临长期的“衰退”甚至“萧条”。长期来看,人口从农村向城市、从小城市向大城市流动,是全球各国城镇化发展的一般规律,我国也不例外。十年前,我国一二线大中城市人口占比只有17%,而截至2017年年末已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。在农村地区、小城市和大城市的软硬基础设施差距较大的情况下,人口向大中型城市集中仍将是城镇化发展的趋势。

40年的改革开放使得大中小城市都有一定的人口流入,但是从未来城镇化发展的新阶段、新趋势来看,人口流入和集聚将紧随产业的集聚,主要集中在少数几个特大城市群,从北到南包括京津冀、长三角、珠三角,以及以郑州、合肥、武汉、西安、重庆、成都为代表的中西部、长江中下游等几个城市群。所谓的“逃离北上广深”将成为伪命题,“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趋势在中国还远远没有结束。因为大的都市圈更有活力更有效率,更能为年轻人带来就业机会,实现梦想,为高净值人士带来优质公共资源。这些区域将继续保持较大的增长空间,这一部分人的住房需求的满足仍未结束。除此之外的其他区域,人口流出恐难完全改变,其住房需求仍会减缓,甚至下降。

9.以行政干预和政策抑制为主要特点的房地产调控仍将持续,长效机制建设和房地产制度改革将进一步提速,需高度关注相关政策和制度变动的触发点

723国务院常务会议和731中央政治局会议的召开,标志着在外部环境不确定性明显增加、国内经济下行压力进一步加大的情况下,国内政策正从中性偏紧向中性偏松方向展开调整。

从与房地产市场相关的重大政策调整看,中央政治局会议对房地产市场提出了十分严厉和明确的要求,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”。 在此背景下,房产税开征势不可挡,但短期内(一到两年)还不具备征收条件,或者说很难真正落地。一方面,立法工作尚未完成。另一方面,充分授权、分类推进,即使是立法通过,到实际征收也有时间差。况且,在未来三年三大攻坚战没有取得决定性胜利之前,很难想象决策层有十足把握和信心愿意去推动这样大力度的政策调整。但是,社会各界显然对房产税抑制高房价的作用有高估之嫌,房地产税的开征对遏制房价可能效果有限,只是增加了一些摩擦成本而已。

未来货币政策虽有边际改善,但资金要直接流向房地产市场是不可能的,政策上还是会有很强的约束。房地产开发商的融资环境仍将从紧,多元化创新工具亟待开发。当前,开发商面临的融资压力前所未有。今年年初至今,银行对地产商的贷款同比下降了6.9%,股权融资、债券融资、海外发债以及信托融资也都受到严格监管,留给开发商的只有预售款与销售回款两条自筹资金的狭窄通道。中小房企融资能力尤其较弱,风险隐患不得不防。

党的十九大指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。显然,“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来住房制度的大方向。多主体供给,包含土地和住房供给主体的改变:引入竞争机制。土地供应,由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体;住房供给,由开发商为主,转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等。供给形式,也从单一的商品房转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类。多渠道保障,要求政府承担更多的住房责任,发挥政府作用。运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收等多种手段,充分保障“住有所居”。关于房地产领域的制度改革,未来有可能在住宅用地体制、住宅供应体制、租购同权制度、房地产税收制度、住房公积金制度、政策性住宅金融机构、农村土地制度和集体建设用地产权制度等多方面加快探索和推进。